El Gobierno ha vuelto a presentar los dos decretos de vivienda que habían sido rechazados en el Congreso, es decir; han sido presentados de nuevo y aprobados en el Consejo de Ministros y posteriormente publicados en el BOE. Tienen prevista su entrada en vigor según cada texto, pero están sujetos al trámite de convalidación parlamentaria correspondiente. El RDL 29/2026 entra en vigor el 8 de octubre, mientras que el RDL 28/2026 lo hace el 15 de noviembre; en plena convocatoria de las elecciones generales del 29 de noviembre, todo ello abre un nuevo frente político que puede tener consecuencias también en San Sebastián de los Reyes.
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Las nuevas normas incluyen una prórroga extraordinaria de determinados alquileres, límites a las actualizaciones de renta, medidas contra los desahucios de personas vulnerables, restricciones a determinadas operaciones de grandes tenedores, incentivos fiscales y una línea de 10.000 millones de euros para facilitar la compra de la primera vivienda.
El nuevo escenario llega a Sanse cuando la vivienda ya se ha convertido en uno de los principales asuntos políticos del municipio. El precio medio de compra ronda los 336.500 euros, mientras proyectos como Cerro del Baile, Severo Ochoa ( una nueva promoción de 68 viviendas públicas municipales en régimen de alquiler asequible) y las viviendas de alquiler asequible de la calle Granero forman parte de las actuaciones que pueden determinar la oferta residencial de los próximos años.
Qué cambia con los nuevos decretos de vivienda
El Real Decreto-ley 29/2026 incorpora el grueso de las medidas. Una de las principales novedades es el mecanismo TU CASA, gestionado por el ICO, que permitirá financiar hasta el menor importe entre el 20% del valor de la vivienda y 50.000 euros, mediante préstamos al 0% y sin comisiones. La norma establece inicialmente 10.000 millones de euros de financiación para esta línea. Las viviendas adquiridas mediante este mecanismo deberán destinarse a residencia habitual y quedarán sometidas a determinadas limitaciones de precio en futuras transmisiones.
El decreto también contempla 280 millones de euros en avales para impulsar la construcción industrializada y otros recursos destinados a proveedores de vivienda social, con el objetivo de aumentar la oferta.
En materia de alquiler, la norma establece una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos vigentes cuando el inquilino se encuentre al corriente de pago. También limita hasta el 31 de diciembre de 2027 determinadas actualizaciones de renta: cuando resulte aplicable el índice de referencia, no podrá producirse incremento y, en otros supuestos, el aumento no podrá superar el 2% si no existe un nuevo pacto entre las partes.
El segundo texto, el Real Decreto-ley 28/2026, modifica directamente el régimen de prórroga de los contratos de vivienda habitual. El BOE establece un nuevo régimen de prórrogas obligatorias y fija su entrada en vigor para el 15 de noviembre de 2026.
El nuevo escudo frente a los desahucios
Otro de los puntos que más debate está generando es la protección de las personas vulnerables sin alternativa habitacional. El Real Decreto-ley 29/2026 establece hasta el 31 de diciembre de 2030 determinados mecanismos de suspensión de procedimientos de desahucio y prevé que, en determinados supuestos, la Administración competente tenga que ofrecer una alternativa habitacional o asumir las cantidades reclamadas y determinadas costas procesales.
Este punto es especialmente relevante para los ayuntamientos, porque los servicios sociales municipales pueden verse implicados en la acreditación de situaciones de vulnerabilidad y en la coordinación de las alternativas habitacionales, aunque la norma establece también mecanismos de compensación para las comunidades autónomas en determinados supuestos.
Por qué el PP considera que las medidas perjudican a los municipios
El Partido Popular mantiene una posición frontalmente contraria a los decretos. Su argumento principal es que las nuevas restricciones pueden generar inseguridad jurídica, aumentar los conflictos entre propietarios e inquilinos y reducir la oferta disponible de alquiler. El PP ha advertido además de un posible incremento de la denominada «inquiokupación» y de una mayor litigiosidad.
Los populares también cuestionan el reparto competencial. Desde esta perspectiva, las comunidades autónomas y los ayuntamientos tienen un papel fundamental en vivienda, urbanismo y servicios sociales y consideran que determinadas obligaciones estatales pueden limitar su margen de actuación.
Sin embargo, este punto requiere una precisión: el propio Real Decreto-ley sostiene que respeta las competencias autonómicas y señala expresamente que las comunidades conservan sus competencias en vivienda, urbanismo y ordenación del territorio.
En el caso de los desahucios, el texto sí contempla la intervención de la Administración competente en materia de vivienda y servicios sociales y prevé compensaciones estatales para determinadas actuaciones de las comunidades autónomas.
Y por qué también puede beneficiar políticamente al PP
Paradójicamente, la aprobación de estas medidas también puede proporcionar al PP un argumento político para las próximas elecciones. El rechazo a los decretos permite a los populares presentarse ante propietarios, pequeños arrendadores y sectores partidarios de una mayor oferta de vivienda como alternativa al modelo intervencionista del Gobierno.
El PP sostiene que la solución pasa por aumentar la construcción, liberar suelo, acelerar licencias y facilitar la inversión, frente a medidas que considera restrictivas. Su dirección nacional ha anunciado además que apuesta por incrementar la oferta de vivienda y reducir trabas administrativas.
En los municipios gobernados por el PP, este discurso puede convertirse también en una herramienta para diferenciar su modelo del de las administraciones de izquierdas.
Qué puede significar todo esto para San Sebastián de los Reyes
Para Sanse, el debate llega en un momento especialmente delicado. Cerro del Baile, Severo Ochoa y Granero concentran buena parte de las expectativas de crecimiento de la oferta residencial, mientras el precio de acceso a una vivienda continúa siendo uno de los grandes obstáculos para los vecinos.
Los nuevos decretos añaden ahora un marco estatal que puede afectar al alquiler, a la vivienda asequible, a la actividad de los grandes tenedores, a los desahucios y a determinados impuestos municipales.
Por ejemplo, el nuevo texto permite a los ayuntamientos establecer determinados recargos del IBI sobre viviendas desocupadas y, en municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado, sobre determinados alojamientos turísticos. La aplicación dependerá de las condiciones establecidas en la norma y de las correspondientes ordenanzas municipales.
Así, la vivienda vuelve a convertirse en uno de los grandes campos de batalla política de San Sebastián de los Reyes. El 29-N decidirá el nuevo escenario nacional, pero las consecuencias de las políticas de vivienda se jugarán también en los municipios, donde se conceden licencias, se gestiona suelo, intervienen los servicios sociales y se desarrollan buena parte de las promociones residenciales.
Y en Sanse, con más de 3.000 viviendas proyectadas en Cerro del Baile y otros desarrollos pendientes, el debate no es únicamente político: afecta directamente a cómo crecerá la ciudad y a quién podrá acceder a una vivienda en los próximos años.
Real Decreto-ley 28/2026: estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual — BOE
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